不動産賃貸の法人契約で審査に落ちた！？保証会社審査が通らない理由について
不動産賃貸の法人契約と個人契約では、審査要件や保証会社の審査項目が全く異なります。法人契約は、個人の約3倍も審査を通すのが難しいです。
事前に知っておくといい裏ネタを公開します！本編は【初級編】です。
住居用物件の法人契約とは
通常、個人でお部屋探しをして契約をする賃貸借契約ですが、会社でも契約が可能です。
会社で契約をする「目的」は以下のようなものがあります。
・社宅として借りて(通称：借上げ社宅)、従業員の住居とする
比較的大手(または、資本が大きい)の会社が行う、経営管理の手法。
・社長の個人宅とする
比較的中小企業が行う、節税対策の手法。
・本店(会社)登記場所として利用する
個人事業主の方が、法人化をするために契約をする手法。
・民泊事業をするために転貸用で利用する
住宅宿泊事業(通称：民泊)を行うために住居用物件を法人で契約する方法。
・審査が通りにくい知人や家族のため、法人で代理契約する
入居者の属性(年齢や仕事内容、収入でのランク)が悪い場合に用いられる方法。
法人契約は審査が厳しい？
法人契約の特徴は、個人と違い、年齢や職業により年収がある程度幅が決まっているわけではなく、
借りれる賃料幅(個人目安は、年収の約3分の1など)が決まっているという訳ではありません。
そのため、高額家賃の物件を借りる場合でも、個人より法人のほうが審査が通りやすい場合もあります。
それこそ、設立3年目で、年商10億を上げている会社は、家賃100万の物件を借りることも可能です。
だからといって、高額家賃の物件を借りるとき法人で申し込めば必ず審査が通るという訳ではありません。審査通過が厳しくなる法人の特徴を以下にまとめました。
☑ 債務超過(負債が純資産を上回っている状態)である。
☑ 前期決算の(税引き後)純利益が、赤字である。
☑ 公式ホームページがない。
☑ 資本金が～300万円である。
☑ 夜職ビジネス"のみ”で事業展開している法人。
☑ 公式ホームページはあるが、RSS(更新)が止まっている。
☑ 売上高(年商)が業界水準よりも低い。
☑ 社歴の割に年商が低い。
☑ (税引き後)純利益が、～200万円以内である。
☑ 社長の年収が極端に低い。
☑ 謄本上記載の住所に行っても本店がない。
☑ 社会保険未加入法人。
☑ 税金未納付法人。
この内容が1つでもある法人は審査が50%以下となります。
とくに上位5つの青字の要件が1つでもあると審査通過率は10%以下となります。
審査に通りやすい法人の特徴
審査が通りやすい法人の要件は以下の通りです。
①実態のある法人
実態のある法人というのを例に挙げると、
実店舗がある
定期的に更新されている公式ホームページがある
従業員数が10人以上
資本金が1000万以上
会社概要に前述次項が全て記載がある
社長の顔が掲載されている
などです。
②事業内容が明確にわかる
誰が見てもわかりやすい事業であるということは大きなポイントです。
保証会社の審査部の担当者は、会社員や、業務委託を受けた派遣社員であることが多いです。
よくわからない内容の事業をしている会社について、上司へ説明する義務があります。
説明がしにくいものは審査を落とすというのも人の感情が入る場合は致し方ないものです。
例を挙げて説明します。
◆飲食関連の場合
【良い例】
飲食物の提供(飲食店)
飲食物の卸売業
著名な店舗(ロボットレストラン、有名ファミレス店)
【悪い例)】
街の個人レストラン
メイド喫茶のプロデュース事業
ウーバー配達関連事業
飲食店コンサルティング
わかりやすく言うと、自分の親に一言で説明して「？」となるようなものは『わかりにくい事業』と思ってください。
③財務が安定している
「決算書」が綺麗であれば、審査承認率はぐっと上がります。
具体例を挙げますと、
・PLが3期黒字
・黒字(純利益)幅が、数百万以上
・現預金残高が数百万～数千万単位
・自己資本比率(純資産÷総資産)が業界水準以上(30%～)
・有形固定資産に建物・土地がある
・無形固定資産(例：アプリ(ソフト)開発費)が数千万単位で過大でない
などです。
「決算書」が綺麗というのは、税理士的な目線と財務コンサルのアドバイザリー能力が必要になるため、ここでは詳細を割愛させていただきます。
(当社エース不動産の代表若井は、大手企業の経理4年、財務2年、中小企業の経理実務を6年をしていたためご不明点は無料でご相談承ります)